非常に複雑な要因が絡み合って決まるのですが、
単純に言うと、
１． Mortgage Backed SecuritiesのSupply と需要。
２． 経済動向　（Job Reports, Consumer Price Index, Gross Domestic Product, Home Sales, Consumer Confidenceおよびその他のData）
３． Inflation
４． Federal Reserve Bankの動向

１． Mortgage Backed SecuritiesのSupply と需要。
ある一定の期間中にMortgage　Backed SecuritiesのSupplyが通常より増えると、投資家の需要を喚起する為に、Attractiveな金利を出さないといけません。
この為、金利は上昇します。

反面、MBSのSupplyが低いと、金利は下がります。現在Federal Reserve Bankが長期金利を抑え、住宅部門の投資活動を喚起させる為にQuantitative Easing３を行い、MBSを購入していますので需要が多く金利が低くなっています。

2.　経済動向　３．Inflation
１１月２８日に１１月14日以前に集められたDataに基き、出されたベージュBookによると、アメリカの経済活動はCleveland, Richmond, Atlanta, Chicago, Kansas City, DallasおよびSan Francisco地区で緩やかな拡大が見られた。反面Boston地区では回復のスピードが落ちている。弱含みで推移しているNY地区は
主に１０月から１１月にかけてのハリケーンSandyの影響と思われる。また、多くの連銀地区で、今後の連邦政府の赤字削減の動きと増税に対する不安要因を挙げて今後の経済活動回復の動きに対する不透明感を表明している。

１２の連銀地区のうちの７地区で製造業の落ち込みが見られたが、いくつかの地区で、ResidentialとCommercial Real Estateの改善が見られた。
いくつかの地区で、Home Mortgage Loansと自動車Loanの需要増が見られた。
Real Estate と建設分野では、Boston, Philadelphia地区を除き大部分の連銀地区で市況の回復が見られ、販売価格も下げ止まりか、上昇に兆しが見えている．
われわれが居住するSan Francisco連銀地区の住宅価格は過去の12ヶ月の間の販売数は前年比１１％増加し、新規に建設された住宅販売数は前年比27％増となっている。価格も、ある地区では前年比かなりの上昇率を見せている。SF Federal Reserve
管轄下の州、(Alaska, Arizona, California, Hwaii ,Idaho, Nevada, Oregon, Utha,Washington) でForeclosure　Saleも一巡し、在庫のレベルも下がってきている。

しかしながら、経済成長のペースは緩慢で、雇用の増加ペースも2014年までは、緩やかなペースで推移すると見込まれている。
Inflationも賃金面よりの圧力が無く、物価水準は安定しているのでInflation対策で早急に金利が上昇するとは現時点では考えられない状況です。

4．Federal Reserve Bankの動向
Federal Reserve Bankは金利を下げ経済活動を活性化させる為に、2008年と2009年に＄1.7Trillionの長期財務省証券を購入しました。このProgramはQE1と呼ばれています。また、2010年11月に＄600Billionの長期財務省証券を購入し、長期金利の下げと市中にお金が出回り、銀行の融資活動を促す事を行いました。また、今から1年ほど前にOperation Twistと呼ばれる短期証券を＄45Billion売却し同規模の長期証券を購入する事を実行しました。これは、長期債権の需要を増やし、債権の利回りを下げることを目的にしております。
また、今後の金利動向を明言するForward Guidanceで、短期金利は景気の回復、雇用の回復が見られるまでは継続する事を市場に影響を与えております。

また、今年の9月に毎月＄40BillionのMortgage Backed Securitiesを期限を明記せずに実行するQE３を行っております。これは、住宅市場の回復、雇用の回復が軌道にのるまで、もしくはInflationが再燃するまで実行されると思量されます。

これと同時にFederal Fund Rateを少なくとも2015年の半ばまでExceptionally Low　Rateに留めると言明しております。
このようなMonetary Policyを実行することにより、連銀は2012年の実質経済成長率を２％、2013年を2.5％、2014年を3.５％迄引き上げることを期待しています。

結論

2013年の住宅市場は、紆余曲折をしながらも回復基調を続け、価格も暫時上昇に転じると思われます。住宅Loanの金利も引き続き、低めに抑えられると
思われますが、住宅を購入をお考えの方は、可及的早期に、よい物件を探し、低金利の内に物件を取得される事をお勧めします。

また、Mortgage LoanのRefinanceをお考えの方は、やはり、可及的早期に
低金利に切り替える事をお勧めします。