2008年と2009年に金利を下げ経済活動を活性化させる為にFederal Reserve Bankは＄1.7Trillionの長期財務省証券を購入しました。このProgramはQE1と呼ばれています。また、2010年11月に＄600Billionの長期財務省証券を購入し、長期金利の下げと市中に資金が出回り、銀行の融資活動を促す事を目的としてQE2と呼ばれる市場操作を行いました。また今から1年ほど前にOperation Twistと呼ばれる短期財務省証券を＄45Billion売却し、同規模の長期証券を購入する事を実行しました。長期債権の需要を増やし、債券利回りの引き下げを目的にした
市場操作です。今年9月からFRBはQE３と呼ばれるMortgage Backed Securitiesを毎月＄40　Billion購入し、長期金利を人為的に下げ、住宅市場の活性化を図っています。今回のQE3と前回の違いは、今回は終了期限を明記せず、住宅市場の回復、雇用の回復が軌道に乗るまで、もしくはInflationが再燃し経済に悪影響を与えると判断されるまで、実行されると見込まれておりますが、逆に市場が急回復したときは何時でも終わらせる事が考えられます。
Federal Reserve Bankは更に今後、公定歩合やFed Fund等の金利が2015年の半ばまで低く抑えられるだろうと言明するForward Guidanceを行い投資活動を喚起させようとしております。

上記の様な、金融政策を実行することにより、2012年の経済成長率を2％、2013年は2.5％、2014年は3.5％の成長率を達成させる事を考えております。
Mortgage Loan Rateが上がるか下がるかの指標

通常Mortgage Loanは30年の期間で、抵当権付債権は市場で売買されるのですが、期日前返済や、転売による返済が起こるため平均して10年が抵当証券の期間と言われております。その為、一番利用される指標は10年物の財務省証券の
利回りで、それに1.7％程のRisk Premiumを付けたものが、Mortgage Loan Rateだと言われておりますが、これは、一般的、大雑把な指標で、このSpreadも
経済状況、投資家がRiskをどう見るかにより変動いたします。

結論

2013年の住宅市場は紆余曲折を経ながらも回復の足取りを続け、住宅価格も暫時上昇に転ずると思われます。住宅Loanの金利も、引続き、低めに抑えられると思われますが、住宅購入をお考えの方は、可及的早期によい物件を探し、低金利のうちに、物件を取得される事をお勧めします。
未だ家のRefinanceをされてない方、もしくは金利が4.5％前後の方は、再びRefinanceをされるチャンスでもあります。